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「期貨五債是什么」中金所的十債,五債期貨最,兼職做什么比較靠譜

2019-11-26 05:35:03 欄目 : 賺錢軟件 圍觀 : 評論

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配資含有本物種全套遺傳信息嗎:中國真正能發大財的只有一種人:像“麻雀”一樣炒股,坐著等錢來

炒股時間長了,越來越覺得要在股市中生存,需要的不是掌握多少技術指標,而是要樹立正確的理念,也就是說股市檢驗的是你的性格。

股市如人生,炒股即做人,貪婪、恐懼、多疑、浮躁,人性的弱點都在股市中暴露無遺,可以說炒股的過程就是鍛煉人性的過程,當你的性格變的勇敢、冷靜、專注、不悔時,你就達到了成功的頂峰。清人王國維說,人生有三種境界,分別用古人的三句詩詞來形容,我看放在股市再合適不過了。長期以來,這三種境界為許多文人學士所津津樂道,成為孜孜以求的目標,因為這其中不但包含著有益的治學之道,而且蘊含著深刻的人生哲理。


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一個成熟股票投資者必經的訓練程序:

第一步,滿倉訓練。

先戒頻繁操作,把原來的操作周期延長,只買一到二只股票 。把每周一次改為一月到三月一次,甚至更長。目的是訓練忍耐能力,去除普通投資者頻繁換股而需要交納昂貴的手續費用。同時鍛煉自己的看盤時不被股價漲跌而誘惑操作。原則是不管帳面的贏利和虧損。但是必須每天看盤,鍛煉心理素質。當能夠做到不以漲喜,不以跌悲,只把股價的漲跌當做的游戲,只把波動當做是獲利的機會,只把買賣當做是機械的操作,沒有心跳的感覺時,第一步訓練才算成功。

第二步;空倉訓練。

在大盤下跌過程中只看不做,拒絕上漲的誘惑。原則上也必須每天看盤,鍛煉抗誘惑的心理素質。可以模擬操作,但是必須堅持記錄,并且做好模擬盈虧操作的總結。經驗是財富,只有歷經至少一個大盤的牛熊循環周期后,心理素質才能夠提高,才能夠明白股票的風險,才能夠跨進成熟投資者的行列。

第三步:技術訓練。

剛開始的時候一般都是研究量價關系,從而再研究技術指標。當你把技術指標都詳細的研究過來,并用到實際的操作中的時候,這個時候是虧損最嚴重的時候,你甚至會懷疑指標無用。然后你會改進指標及參數,甚至自己去創造技術指標。但是一切都不能夠真正的改觀操作的正確性,到最后當你再回到只看量價關系的時候,你就能夠做到看山不是山,看山還是山的境界。才會發現當初的操作是多么的錯誤,技術指標只是量和價的延伸物,這個時候你可以很少翻看技術指標,甚至可以不看均線系統,因為這個時候你只要看一眼股票的圖形,就能夠當時指標所處的位置了。三秒鐘內就可以給一個股票的中線趨勢下定義的時候,才能夠進入長期贏利的隊伍。


"錢是坐著等來的"——再次理解利弗莫爾的話

“錢是坐著等來的”這一句話,就是金融交易學的基石,一句話奠定一切金融交易學,一句話概括包容一切金融賺錢術法。“錢是坐著等來的”這句金科玉語,注定陪伴所有成功交易者的一生。交易就是守侯,守侯你選擇的中長期均線。

交易就是堅持,不以一時失利而灰心,始終如一的堅持你所選擇的原則。交易就是鱷魚捕食,靜靜的等待,靜靜的守侯,獲取屬于你該得的利潤。三心二意者,在別的行業有可能成功,在殘酷的金融市場,那太難,哪怕你才高九斗。


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利費摩爾的終極感悟就是一句話:錢是坐著等來的。我把它對應的轉換為操作術語:堅定的以中長期均線為依據來做單。這句話就是金融市場至高無上至尊無極的容納一切優秀戰術的究極的兵法,除此以來,其它大都是糟粕與忽游。理解這句話,需要非凡的智慧與海量的實戰,99%的失敗者,終其一生,都無法理解這句話。無論你做任何K線周期,跟中長期均線對抗都是死路。我可以肯定,這個論壇99%的人一樣無法理解這句話。你們所有的恐懼與浮躁,都在與不理解這句話。失敗與成功都是源于對這句話的理解與不理解。

K線學的普及只會加速K線學本身這個狍子的變異,可以預見,今后,主力品種上,15分K至日K級別的K態概率會較快的變異,K線騙線大大增加,特別是最主流的日K線。市場是有自己的智慧的。終究大多數人要輸錢。可以預見,今后越來越成熟的市場,將是小K線大均線的天下,K線學本身將被變異的市場無情踐踏。均線作為第一趨勢指標,在金融市場永遠擁有至尊無極的地位!無論你多么強大的資金,你可以改變K線概率,玩弄K線概率,乃至玩弄小均線,但是中長期均線的地位再強大的主力都無法挑戰,有意也好無意也罷,都必須無條件的接受其制約。

無論你做任何K線周期,只有陪伴中長期均線發展,你才能獲得最高的安全,最高的贏利,這是任何人都無法挑戰的數學哲理。只要人性的貪婪與恐懼尤在,這句話就絕對不會過時。止損只是源于你所選擇的K線周期的不同,而有所差別。

忠于絕對的忠于你所選擇的中長期均線,就是具體操作的至高無上至尊無極的究極華麗的戰術,用一個漫長的周期來看,這個戰術注定無法被超越。它就是交易大道的化身。只有大成功的偏執狂才能理解這段話。靜靜的守侯你的均線,守住行情發動的這個必經之路。交易就是理解行情的必經之路,守侯行情的必經之路


炒股的麻雀戰術

先來講個關于麻雀的故事吧


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有一天老麻雀帶小麻雀覓食

老麻雀帶著小麻雀飛到

離曬谷場最近的樹上說:

“從這里到谷堆的距離最短

所以叫‘短線’。”


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老麻雀飛到地面就啄了兩粒谷子


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又飛回到樹枝上說:

“每次只啄兩粒就縮短了

在地面上的時間,降低了風險。”


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這個故事告訴我們一個道理


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所以股市里有一個麻雀戰術


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就是學習了麻雀的警覺

吃一點就走

這個戰術其實很簡單

宗旨就是一個字


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此戰術有三種模式


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最后一頁還寫著


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這三種模式都是

至少要抱著2.5%的利潤離開


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而且每周只要實現一次即可

這就是麻雀戰術

堅持執行,除了能賺2.5%外

還會有一個良好的心態

克服貪念,更清楚地看待當下局面

以免..


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那為啥是2.5%

而不是10%或更多呢?

因為有人專門做過調查

有多數人因股票只漲了2.5%

沒有賣出而導致虧損


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所以這個2.5%簡直是生命線啊

千萬不要小看這2.5%

如果你有10萬塊錢

堅持這個原則兩年

你的資產會達到多少?


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是107萬!

如果用這107萬

再繼續操作兩年后又會是多少?


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同理再兩年呢?


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這就是復利的力量


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當然~上面那只是個理想中的算術題

但如果你真的做到,也就真的10萬變1.5億


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只要跌破買入價

立即清倉賣掉

就會及時減少虧損


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選股的時候不要急

畢竟有一個星期時間呢

這個計劃看似很簡單

但堅持很難

即使現在是熊市也可以操練起來

以備即將到來的


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龍頭股戰法之首陰戰法

首先,選擇龍頭股的四個步驟,每一步都很關鍵,必須牢記!

【準備工作】

1、每天關注漲停股票,把漲停股票收入自選股。

2、連續漲停股票作為關注重點,做好標記。

3、收市后自己研究漲停股票細節。

【出擊漲停股票的環境】

1、大盤趨勢向好,出現大盤連續小碎步盤上的時候。這時人心穩定,拋壓較輕,跟漲停風險最小。

2、個股經過較大跌幅,見底回升時候。未料勝先料敗,就是跟錯了,也不會造成大的損失。

3、長期橫盤箱體突破的股票,以漲停方式突破。這樣的股票由于換手充分,不再上臺階莊家自己的日子會更難過。

4、經過充分震蕩洗盤,出現洗盤結束點,有小碎步突然變漲停的股票,這類股票是莊家有備而來,跟上是最舒服的。

【出擊時機的掌握】

1、當日打開漲停的股票。早盤開盤后40分鐘內漲停的股票,符合出擊條件的,打開漲停可進入立即買進,或者預先掛單買入。

2、第一天漲停沒有跟上,第二天放量高開高走可以及時跟進;如果低開莊家可能會邊洗盤邊拉升,可以在跌至3點左右時跟進。如果直接開漲停,可以掛漲停等待。

3、第一天無量漲停的股票,第二天開盤直接跟進,不要猶豫。這種第一天無量漲停的股票,一般預示著連續的無量漲停。

4、連續兩天放量漲停的股票,一般會有個下蹲動作,這個時候是高手的最愛,可以在相對低位買入,一般是等跌到第二個漲停的一半左右買入,等待第三個漲停。

【操作技巧與風險控制】

1、阻擊漲停板股票絕對不是投資,不要管宣傳的有多好,都把他當做炒作宣傳。

2、“快”是阻擊漲停股票的最大特點。

3、見好就收,絕不戀戰,落袋為安。

4、沒有走出你心目中事先畫好的圖形,哪怕虧損也要斬倉走人。留著資金在,不怕不漲停。

龍頭股戰法之首陰戰法

我們在平常炒股中能夠看見有些妖股有著類似的走勢,其實這都是游資運用的首陰戰法所呈現出來的結果。首陰,就是指龍頭股的第一根大陰線。

標的物:板塊的絕對龍頭,或者階段性龍頭,它們的第一次。龍頭可以是龍1,也可以是龍2。

一個中心就是只抓龍頭,兩個基本點就是關注盤中跌停和尾盤跌幅超過6%的機會(早盤暴跌至-8%的機會往往把握不住,因為那時候你自己的股票也在跌,割肉換股難度太大。除非你剛好空倉。)

首陰戰法可說出來,因為:

1)首陰戰法有它合理的邏輯,所以生命力旺盛,長久不衰。其實很多戰法沒有什么邏輯性,只是約定成俗,但知道的人多了,莊家割不到韭菜,莊家就會換手法。

2)抄底接飛刀,一般人沒這個膽量,這就是人性。所以,撐死了膽大的,大多數人只能眼睜睜地看著機會從身邊溜走。

1、趨勢是上漲的,不參與下跌的股票


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為什么要參與上漲的股票?因為只有上漲的股票才有資金來推動。股票市場中只有資金關注才能連續上漲.資金不感興趣了,業績再好也不會連續上漲.最明顯的例子就是妖股了。為什么妖股越漲越妖,因為吸引的資金越來越多,所以股價才會飛上天.基本這個原則,一定要參與上漲的股票。

2、必須連續漲停,只有連續漲停才能成為資金的寵兒


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一只股票漲一天休息幾天,再漲上去,就可以想象資金對這只股票是很猶豫的,市場的認可度不高,并不是資金的寵兒。要想成為資金的寵兒,第一點就是要連續漲停,只有連續漲停,才能吸引資金,才能成為市場資金的寵兒,我們要上就要上這種轎。

3、超過5個以上連續漲停的不買


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一只股票連續漲停后突然下殺的威力是很大的,有可能一天就20%的虧損。為了穩定起見,短短幾天漲幅超過一倍的暫時避開。要做穩定的,不要賺很多次,一次就虧完了。特別是融資和配資的,很容易一天就死掉了,要想想這個血的慘案才能管住自己的手。

4、連續漲停后要休息,休息要強勢調整


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連續漲停后休息一兩天,是為了給后面蓄勢,吸引更多的資金入場。但是休息不能將上升趨勢搞沒了。休息要體現出強勢的休整,最好的調整方式是一天都在均線上下浮動,收盤收出高位十字星。這樣的調整一般就是要往5日均線上奔去,只有找到了5日均線,才感覺到了穩定,才踏實。

5、調整無視大盤的漲跌最好


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在大盤大跌時,最好判斷龍頭首陰的時刻。特征就是大盤上午跌,它還上漲。大盤再一路下跌,而它跌破分時均線又上拉回來。大盤尾盤狂瀉,它也跟著瀉,而且是無奈的瀉。強勢了一整天就在尾盤支撐不住了。這給出一個信號,它還有上漲動能,只是大盤不給面子,特別是資金的寵兒,基本上都有這個特點。

6、調整后第二天低開就是介入良機

在大盤向好時還低開,就應該果斷介入。有時,開盤價低開三四個點就是買點,開盤不買再追高就來不及了。也有的還會再下探一點,又拉回。經常會去尋找均線的支撐。5日均線一旦找到,就立馬彈起。還會有意想不到的收獲,尾盤漲停,第二天高開。

7、在均線附近才是買入機會,跌破均線太多的不買

強勢股調整很少有跌破均線的,總是還不到均線時就有資金搶籌了。如果跌破均線太多,說明資金并不認可了。理想的情況是在開盤先試倉,試完后看5日均線和分時均線的情況再加倉。如果開盤后一直向下,破均線不再回頭就不再加倉。開盤后向上走,再回探至均線,則可連續加倉。

8、第二天除非特別強勢的可留倉,否則視情況逐步減倉

買點很重要,賣點更重要。如果買點對了,當天獲利超過10%了,則第二天要考慮減倉了,減倉動作一般發生在10點左右最好。第二天高開,則先出一半,另一半如果快速封死漲停則留倉,否則視情況逐步減倉.如果是第一個漲停,處于底部的股票,則可以當作中長線來持有,相信也會有不錯的收益。


買賣不要輕率

重為輕根, 靜為躁君。 是以, 圣人終日行, 不離輜重, 雖有榮觀, 燕處超然。 奈何萬乘之主, 而以身輕天下? 輕則失根, 躁則失君。

在股市中,慎重是根本,因為重是輕的根本;靜定是關鍵,因為靜定是急躁的決定因素。

因高明的投資者每日買賣時都不忘慎重決策,雖然他可能操作起來很華麗,但由于是慎重決策的,卻能安然處之。要想在股市中有所作為,為什么還要輕率買賣呢?

輕率就喪失了立足股市的根本,急躁就會喪失自我本性。

輕率買賣,是很多投資者,尤其是新入市的投資者在操作時容易發生的弱點。他們一見股價上揚,就迫不及待地跟進;一見手中的股票下跌,又急不可捺地拋出。而對為什么買這只股票,為什么賣那只股票,沒有充分的理由說服自己,買賣決策的作出非常輕率,結果導致買賣錯誤。

股諺云:“選股如選妻”。這個諺語強調的就是對選擇股票進行投資買賣的重要性。要選擇一個好的妻子,成為自己生活和事業上的志同道合的伴侶,相濡以沫,陪伴自己度過漫長的一生,不是隨隨便便找一個女性就能成為妻子的。成為妻子的人,要與自己志趣相投、性情相諧,方能相伴終生。選擇股票也是一樣,要了解這家公司的經營倩況、業績情況、發展情況;要了解它的股性;要判斷是不是買入時機,有沒有受到大眾的追捧的潛質等等。就股性來說,還要考慮選擇適合自己投資方法的股票,如長線投資者就應該逢低買入那些潛質好、發展前景廣的成長性股票,若選擇不當,輕率地選擇投機性質很濃的莊股,就無法判明它的未來方向如何;與之相反,以短線投機為手法的投資者,就不能像長線投資者那樣購買穩健性的成長股票,因為這類股票短差極小,不適合短線炒作,而應該選擇那些題材股、莊股,方能與莊共舞。

有些投資者不經過這些仔細的研究和分析,就在市場上輕率地進行買賣,東一榔頭西一棒錘,東墻虧了又馬上去建西墻,就是沒有一套自己的買賣策略和規劃,如此操作,焉有不虧之理?

還是舉出投資大師巴菲特的那句名言:如果你不能在兩分鐘之內,向一個孩子說清自己購買一只股票地 5 種理由,你最好就不要買。

每個投資者在買賣股票時,都應以這句至理名言為鑒,慎重地考慮自己買賣的理由,如果沒有能夠充分說服自己的 5 種理由,那就不要輕率地做出買賣的決定。

當買入一只股票時,投資者應從以下 5 種角度考慮自己要買的股票是否值得現時買人:

(1)、行情是否正在啟動,或將要啟動。因為有些股票即使質地優良,如果大勢不配合,它仍然無法上漲。

(2)、自已了解這家公司嗎?包括它的經營情況、財務狀況、尤其是未來發展情況。它是否在經營上還能繼續成長?

(3)、這只股票在行業中是否有代表性,是不是這一板塊的龍頭股票?如果有更有代表性的股票,寧肯舍此取彼。

(4)、這只股票現時是否正在低位,有比較大的投資價值。當然,所謂投資價值,也是相對的,是與其成長性相比較而言的,不能單以靜態市盈率來衡量。

(5)、主力機構對這類股票是否有興趣?如盤子結構、流通市值、市場形象等。當然這方面也要綜合考慮。

與此同理,在賣出一只股票前也要從 5 個方面考慮成熟,再做決定:

(1)、行情是否出現頭部特征?

(2)、這家公司的經營上是否的確出現了比較大的問題,如是否是經營困難,財務狀況惡化,夕陽產業等。

(3)、這只股票是否是一只毫無特點、毫無代表性的股票?

(4)、這只股票對其投資價值而言是否價格過高了?

(5)、主力機構是否厭棄這只股票?如盤子超大,市場形象差,莊家無法控盤等。

以上幾條如果理由充足,才能果斷地買賣;而不是輕率地進行買賣。

平時閑暇之余與股友們交流學習“雙龍短線戰法″“漲停復制擒牛戰法”“中線主力高控盤戰法”“資金復利解套戰法”等實戰操盤技巧,有興趣自愿學習的股友歡迎找我交流學習,定當鼎力相助。君子敬以直內,義以方外。

大家可以關注本人,直接私信回復“戰法”免費領取戰法和交易系統一套!

配資含有本物種全套遺傳信息嗎:用 20~30 年還房貸,或者說買房是件愚蠢的事情嗎?

本回答不談利弊、道德或者好壞,只談現象、規律和選擇。

世界上沒有絕對的好與壞,只有客觀世界的現象,和主觀心靈的選擇。但前提是,你需要認清客觀世界的現象,洞悉背后的規律,保證自己的選擇不是基于幻想和假象。

首先說一個觀點,這個問題下面有好幾個回答,尤其是那個痛陳革命家史的匿名回答,認知都偏差的一塌糊涂。人這輩子最大的錯覺,就是把運氣和大勢,當作了自己的能力。如果真的有能力判斷房地產市場大趨勢的人,那過往這十幾年就不是區區幾套房子的問題,最低最低也得是幾十套,至于往上至少也是幾個小目標,成為上市公司大股東也不是不可能。

為什么這么說?因為真的能夠提前若干年就認識到規律的人,他一定會想盡辦法在大勢里面分一杯羹,而且方法也不是非常難。而沒有分到羹,只是憑借投胎在大城市撿了點殘渣,這只是運氣。是國運上升和個人運勢的結合。

靠運氣并不是什么丟人的事情,實際上這是最高深的技術,沒有什么技術比投胎更加厲害了,只有八地菩薩以上才能自主掌控。

至于為什么房地產市場在過去十幾年里面有這么大的漲幅,在這里我就不多說了,之前寫的幾篇文章已經談的很清楚了,大家可以去看看。

玄睛:房市密碼——如何看待中國這二十年來房地產暴漲的現象玄睛:中國經濟之癌——中國房地產的前世今生(1)

如果借用股票市場的概念,過去十幾年的房地產大牛市,是一次典型的戴維斯雙擊。一方面是中國加入WTO,融入世界經濟圈帶來的機遇,推動中國的城市化和工業化,使得中國的經濟飛速發展,人民財富迅速增加。而地產的現金流來源——也就是地租——長期來看和居民財富沉淀速度線性相關,或者說的更明確點,土地就是固化的財富,而表現形式就是地租。地租的增長速度,本質上就是中國經濟的增長速度。另一方面隨著人們逐漸認識到這一過程,就好像股票牛市的發展一樣,到了市場的后半段,市場認知的本身推動估值上升,租售比、房價收入比等估值指標開始脫離地心引力,從高估區域往巔峰時刻前進——這種估值的典范,在整個人類資本主義歷史上也了了可數,而且每一次都最終擺脫不了地心引力,最終跌落下來。

戴維斯雙擊的威力,就在于其乘數效應,地租上升的速度可以約等于每年的M2增速,在過去的20年里面大概是15%每年,10年下來就是4倍左右;估值的從6.8%(2005年上海)上升到目前低于2%(為了直觀,所以用利率形式表示,大概就等于PE從15上升到60多)。兩者相乘,大概10多年時間,房價就漲了15-18倍,再加上買房子的都是自帶3倍左右杠桿,占個人資產的比例也非常大,所以這個財富效應的確是非常恐怖。

然而,任何牛市都有盡頭。

中國人大概是世界上最缺乏投資者教育的民族。股民還好一些,早就被中國股市收拾的服服帖帖了,不會出現九幾年那種情況。熟悉歷史的人都知道,那年頭買股票認購證排隊的長龍,比今天排隊買房子的情況,更加狂熱。同樣的,那年頭因為股票跌了跑去營業廳鬧事的也比比皆是,其情形和今天房價跌了業主去拉橫幅鬧事也如出一轍。又同樣的,碰到大牛市也有很多人一年不到賺了兩倍三倍,還有些加杠桿配資的賺了五倍十倍,這些人基本也都是各個都自信滿滿,覺得自己能力超強,紛紛辭職準備財務自由了。其趾高氣昂、自信滿滿和今天這些搭上房市快車的本地戶、拆二代并無差別——他們都不認為這種財富爆炸是運氣,而認為這是能力、努力、眼光or勇敢的回報。

用一句老話來說,資本社會不可能有新事物,因為投資/投機就像山岳那么古老。今天發生的事情以前發生過,以后會再度發生。

區別只不過一個是房地產市場,一個是股票市場,本質上沒有差別,特性上面有差別。股票市場的特性,好就好在其速度快,漲得快,跌的也快,五六年就是一個牛熊輪回,從哪兒來回哪兒去。市場本身就是最好的老師,它會用血淋淋的虧損強迫你學會投資/投機的真諦。所以你看中國的股民如今多乖,虧的再厲害也只是在論壇雪球發發牢騷,甚至很多人牢騷都不發了,關上燈默默的吃一碗面,眼淚無聲的滴落在碗里。只有那些牛市沖進來的新股民才一個個狗屁不懂又牛逼哄哄,最終他們都在熊市被焦作人了,然后他們也變成乖的不得了的老股民,除了偶爾發發牢騷罵一罵證監會沒有別的脾氣。

而房地產市場就不一樣了。學過經濟周期理論的都知道,地產周期比存貨周期和資本周期可是長多了,所以房地產市場的牛熊市也比其他任何市場都要長。再加上房地產流動性更差,變現困難,所以房地產市場的行情,其持續時間都是十幾年二十幾年。身處其中,難免給那些地產投資/投機者一種歲月靜好,一切照舊,牛市永遠可以持續的錯覺。所以中國大把大把的人在區區十幾年的牛市之后,就開始產生“房價永遠漲不會跌”的錯覺。他們給自己編造了種種理由,從中國政府的強力控制,到中國人的房子情結,從戶口制度到岳母效應,總之每一個看上去都很有道理——就和我在大牛市中看到的那些理由差不多——可惜,這些理由沒有一個在熊市里面能夠撐得住。這些人真的應該去學學其他國家的歷史,那些理由可比他們編的有道理多了。

在資本社會里面,資產價格的變化,歸根結底是經濟現象和貨幣現象,除此之外其他任何的解釋,都是給自己的心理安慰,或者說給市場的心理安慰。可惜這是一個唯物的世界,大眾的狂熱可以制造一個又一個估值巔峰和牛市奇觀,但是無法真正擺脫地心引力——這個引力,就是估值。

房子和股票比起來特殊嗎?并不特殊,那些本質的規律都一樣存在,甚至連市場的心理和情緒都是類似的。二者區別在于周期的量度不同,流動性有差別,交易規則不同,交易成本不同。但是他們都是資產,上帝面前人人平等,資本面前也一樣平等。

所以,用20~30年還房貸是否愚蠢,這個問題就有答案了。

答案是:看情況。任何資產,都是低估了才值得買,高估了就不值得買,極端高估還去買,就是愚蠢。

同樣的股票,同樣的公司,經營穩定,增長穩健,那么在15PE買的時候是一筆好生意,但是在50PE買的話就比較差了,在100PE買的話那就相當蠢了。有意思的是,這種蠢事去干的人還不少,不信你看看15年5/6月份牛市巔峰的時候,創業板的成交量是不是最高?那時候平均市盈率大概在170倍左右——所以說,人類的愚蠢、貪婪和無所畏懼,經常超出我們的想象。

同樣的,你可以把租售比(利率形式,計算方式很簡單,一年租金除以總價)和五年期國債利率對比(通常認為長期國債利率就是社會無風險收益率),如果更高,那么長期來看顯然是很劃算的投資——不僅租金收入足以覆蓋利息,而且中國目前持有房產其他成本非常低。如果租售比稍低于利率,就稍微有點劃不來,不過如果是自主剛需或者改善需求,那也無所謂,長期看房產上漲速度和通貨膨脹率持平,是普通人抵御通脹最好的辦法。

但是如果租售比遠遠抵御國債利率呢,這就說明房產價格高估了。這時候有人估計就會說了,中國的房產價格高估都已經好多年了,這說明租售比這個指標根本不適用于中國!很多經濟金融小白估計開始列出種種“證據”準備證明中國房地產市場的特殊性,什么租售比什么房價收入比等指標對于中國房地產都是浮云。

呵呵,圖樣圖森破。估值不是那么簡單的,剛才說的和無風險收益率對比只是最簡單的辦法,實際的估值模型和方法很多——當然萬變不離其宗,基本就是橫行和其他資產對比,縱向和把現值和未來的現金流對比。在股票市場,也一樣會出現股票長期高估的情況,其原因排除強莊股,通常都是因為市場非常看好這個企業的未來成長。換句話說,如果大家都認為未來這個企業會快速增長,那么大家愿意付出額外的成本買入。類比到房地產市場,同樣的道理,如果大家都預計中國經濟會快速增長,一線城市經濟會更加快速的增長,并且帶動地租快速的增長,那么大家就會愿意給房產更高的估值。

反過來,一旦市場發現這個企業的實際增長速度,比不上之前對它的預期,那么市場就會調低對這個企業的估值。這就叫做殺估值。還記得前面說的戴維斯雙擊嗎,反過來也有戴維斯雙殺。一方面是地租(對房產而言)or利潤(對企業而言)下降,一方面是市場的估值下降,二者的乘數效應,就是資產價格以飛流直下三千尺的速度下跌。對于成長型企業來說,殺估值是一件非常可怕的事情。同理,對于高速增長的中國房地產也一樣,也一樣殺估值。中國經濟在2019年2019年有一個巨大變化,就是政府提出了新常態,或者說叫做調速換擋。什么意思呢?說白了,就是中國經濟體量大了,已經到了瓶頸期,高速增長無法維持了,要調低到中速增長的狀態,政府不再打雞血強求一個很高的GPD增長率了。這也是非常正常的事情,所有高速增長的企業,在體量大了之后,也都會增速降低,對他們的估值,也從成長股的高估值,切換到藍籌股的中低估值了。中國經濟,更準確的說,是中國地產,也是一樣的道理。皮之不存毛將焉附,過去的房地產高估值,一部分是靠高速增長的經濟支撐,另外一部分是靠市場狂熱的“動物精神”來支撐。前者的作用是基本恒定的,后者在短時間內則可以“人有多大膽,地有多大產”(當年東京地產可以買下整個美國,這就是一個例子)。也就說房產估值的支撐,除了實在的部分(經濟增長),還有比較虛的部分(市場情緒or市場預期),越到牛市末尾,后者的作用越大——然而只能短時間有效果。

估值方面我們分析了,應該會迎來一次估值調整或者說殺估值,這是中國經濟增長模式的變化帶來的,無法抵御。而地租跟著經濟增速走,也必須要調速換擋,你看看M2增長率就知道了,短短幾年已經降到了9%甚至8%,兩三年就跌了一倍。雙殺已經是既成的事實。

且慢,如果再考慮貨幣因素,那就不是雙殺,而是三殺。上面已經提到過,社會無風險利率是整個估值的基礎。而這個利率并不是從天上掉下來的,而是央行調節的結果。大體上來說,央行調低利率的時候,我們稱之為放水,資產價格水漲船高;央行調高利率的時候,我們稱之為收水,資產價格降低。美聯儲基本是通過公開市場操作來調節利率的,而中國央行以前靠對銀行的指導利率,最近幾年逐步市場化了,央行更多的使用存款準備金率和各種貨幣工具。現在基準利率央行輕易是不動的,但是你關心下市場利率(最簡單的辦法就是看余額寶和各種寶),就會發現實際的利率變化情況。對利率最敏感的通常是債市和匯市,股市緊隨其后,而地產市場大概是最不敏感的。但是如果利率持續的、趨勢性的變化,最終會影響到房地產市場。08年的次貸危機,就是由于美聯儲的持續加息,刺破了房產泡沫,造成了大量違約,最終引爆的。而伴隨著美聯儲這一輪加息周期,全球的利率趨勢是往上的,中國也不例外。貨幣政策總是最直接的手段,是最快也是最有效率的。

為什么2019年房產價格沒有殺估值,反而是來了一波上漲呢?這就要提到中國政府神一般的操作——漲價去庫存了。如果對2019年中國經濟關心過的朋友,應該記憶猶新,那一年的形勢其實是相當危險的。房地產市場庫存高企,股票杠桿牛被刺破,千股跌停千股停牌,外匯儲備飛速減少,匯改之后匯率連連動蕩。在這種情況下,中國政府開始了神一般的操作。核心抓手,還是房地產。

漲價去庫存,放開政策,減免稅費,降低利率開閘放水。Biu的一下深圳房價作為龍頭就上去了,北京上海等一線城市緊跟其后,然后擴散到周邊和二線。最后,連三四線城市也在棚戶區貨幣化改造的熙熙攘攘中來了一撥上漲。半年到一年的時間,房價上去了50%以上。更加精彩的部分還在后面,一系列新的政策開始出臺,限購限售,基本把房地產市場高位凍結了,交易量斷崖式的下滑。庫存去掉了,經濟拉動了,地方政府和企業的杠桿降低了,居民接盤杠桿率飛速提高(企業可以破產,但是不怕這群刁民未來敢賴賬),總體來說,形勢一片大好,不是小好,是大好。至于實體經濟的供給側改革,金融行業的清理整頓,那是另外一個故事了,總體方向一致:降低杠桿,理順結構。短短一兩年的窗口期過后,我們迎來了美聯儲的持續加息,以及今年的貿易戰。在這短短的窗口期,我黨完成了一次難度系數5.0的操作,拆除了地方債、房地產庫存、金融亂象三個地雷,神一般的操作名副其實。在這其中,接盤的中國居民功不可沒,顯示了人民群眾的偉大力量。

利率上升,房地產市場的第三殺,可惜,市場已經進入了保險柜,看得見的大手把它緊緊的攥在了手心里面,暫時殺不到了。

最終結論:在這幾年的高點入市,用 20~30 年還房貸買房,的確是件愚蠢的事情。

大概會有人問,那我如果是剛需呢,就不買房嗎?我同情剛需,你們是這一場牛市的炮灰,而且還是被迫的。買房當然可以,只要滿足一個前提就行:就是假設未來房價十年不漲甚至下跌,你也能hold住月供。我計算了下,按照目前的經濟增長速度和利率水平,就算是在現在的高點買房子,過16-18年左右泡沫也會被消化掉。對于有還款能力的自住者來說,長期來看影響其實并不大——最大的風險在于失業!疾病和意外可以靠保險來cover,但是失業的風險是無法cover的。然而,如果你的杠桿很高,現金流繃得很緊,整個買房計劃建立在房價未來必須進一步上升的假設上面,那么我真不建議你現在買。尤其是那些把計劃建立在房價必須在短期(2-3年)內上升,否則現金流就會斷掉的人,我只想說,好自為之。

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