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「交易有什么程序」電子商務交易的基本程序是,在家賺錢網站

2019-11-27 08:01:49 欄目 : 手機兼職 圍觀 : 評論

交易有什么程序:電子商務交易的基本程序是什么

以國際電子商務為例,其基本程序如下:(1)賣家利用買家的公開密鑰對發價報文進行加密、數字簽名并加蓋數字時間戳,然后通過國際電子商務系統將該報文發送給買家。(2)買家收到該報文后利用其私人密鑰解密報文并且驗證賣家數字簽名的有效性,然后買家產生一條接受發價的報文,經加密、數字簽名和加蓋數字時間戳后通過國際電子商務系統傳遞給賣家,于是一條電子合同就形成了。在這里,數字時間戳主要用來證明接受發價的日期和時間。 (3)該電子合同詳細規定了賣方獲得貨款所必須承擔的義務,這些義務包括第三方服務提供者的義務。賣家根據電子合同向第三方服務提供者發送經加密、數字簽名和加蓋數字時間戳的指示報文。 (4)第三方服務提供者根據指示提供服務,然后發送一條經加密、數字簽名和蓋上數字時間戳的報文給賣家,證明其已經按照合同提供服務。 (5)電子合同所規定的賣家必須承擔的所有義務被完成后,賣家向買家傳遞一條經加密、數字簽名和加蓋數字時間戳的報文,說明合同條款已經履行,通知買家付款。 (6)買家在確認合同條款已經履行后就可以通過電子支付手段進行付款,也可以通過金融中介付款。 (7)賣家根據付款或承兌情況向第三方服務提供者發送一個經數字簽名、加密和加蓋數字時間戳的報文,指示其向買方轉移貨物所有權。然后代表貨物所有權的電子單據轉移給買方,買方可以收取貨物。擴展資料一、電子商務的構成基礎電子商務系統,它在Internet信息系統的基礎上,由參與交易主體的信息化企業、信息化組織和使用 Internet的消費者主體,提供實物配送服務和支付服務的機構,以及提供網上商務服務的電子商務服務商組成。由上述幾部分組成的基礎電子商務系統,將受到一些市場環境的影響,這些市場環境包括經濟環境、政策環境、法律環境和技術環境等幾個方面。二、電子商務主體企業、組織與消費者是Internet網上市場交易主體,他們是進行網上交易的基礎。由于Internet本身的特點及加入Internet的網民的倍速增長趨勢,使得Internet成為非常具有吸引力的新興市場。一般說來,組織與消費者上網比較簡單,因為他們主要是使用電子商務服務商提供的 Internet服務來參與交易。企業上網則是非常重要而且是很復雜的。參考資料來源:百度百科-電子商務系統

交易有什么程序:二手房交易有什么程序?

1、評估:到市房產交易中心辦理評估手續,根據房齡、樓層和地段確定評估價格,一般低于房屋市場買賣價格。2、資金監管:需要貸款的首付款要存入房產局指定帳戶;現金買房的可自愿到房產局資金監管,但資金監管額不能超過評估價。3、銀行貸款審批:貸款客戶憑房產交易中心(建行、公積金中心)提供的貸款房產評估報告或中行指定評估公司出據的評估報告,買賣雙方夫妻身份證、戶口本、購房協議,買方夫妻收入證明到建行或中行、公積金管理中心辦理貸款申請。4、擔保公司擔保:經審批的貸款,由買方和銀行簽定貸款合同,并到擔保公司辦理擔保手續。5、銀行(公積金)放款:銀行根據擔保合同將款撥到房產局資金監管帳戶。6、到房產局辦理產權交易手續。7、購房人領產權證,賣房人到房產局領款。

交易有什么程序:網上交易軟件有哪些?

您好,行情交易全能版本有廣發證券金融終端(簡體\繁體)、廣發證券至誠版、廣發證券至易版;獨立委托版本有核新獨立委托。

交易有什么程序:二手車的交易流程有哪些?

二手交易需要的手續: 1.車輛行駛證 2.機動車登記證書 3.機動車登記副表(車輛所轄區車管所抽取,帶身份證、行駛證、養路費證去抽取) 4.車輛購置附加稅證 5.買賣雙方 身份證、戶口簿,如果是外地戶口,需要攜帶暫住證,買方的暫住證需要滿一年。 二手交易的簡要流程: 1.舊機動車市場在車輛過戶時實行經營公司代理制,過戶窗口不直接對消費者辦理。將車開到市場,有舊機動車經營公司為其代理完成過戶程序:評估、驗車、打 票。 2.買賣雙方需簽訂由工商部門監制的《舊機動車買賣合同》,合同一式三份,買賣雙方各持一份,工商部門保留一份。經工商部門備案后才能辦理車輛的過戶或轉 籍手續。 3.等評估報告出來后,開始辦理過戶手續。辦理好的過戶憑證由買方保留,賣方最好也保留一份復印件,以備日后不時之需。 二手交易的大致費用 代辦費用:委托經營公司代辦費用一般在200元左右。(由于實行經營公司代理制,這筆費用省不掉) 過戶費用:交易過戶費按車輛評估價的5‰收取,這筆費用的承擔由買賣雙方自行協商。(“過戶手續費”與該車實際成交價格無關。如果車實際成交價為5.6萬 元,還是以評估價6萬元為基準計算。) 其他費用:評估車輛費180元,驗車費80元,打票150元。 特別需要注意的是,很多人認為,機動車登記證、機動車行駛證已經過戶就完成,其實車輛過戶之后還要進行窗體頂端養路費和購置附加稅、保險的車主變更,憑本 人的行駛證原件就可以辦理。這樣一來,減少了可能帶來的損失,也方便以后繼續繳納費用。 方法/步驟 目前常見的車險過戶有兩種方式:第一種是申請退保,即把原來的車險退掉,然后辦理一份新車險。重新投保需要新的行駛證或車輛過戶證明。第二種方式,主要是對原有保單要素的一些批改,關鍵是批改被保險人與車主。帶上保單和車輛過戶證明,由原車主到原保險公司營銷網點辦理。 一、現機動車所有人的身份證明:包括姓名、單位名稱、身份證號碼、聯系電話、住所地址等。 二、機動車的使用性質。 三、機動車的獲得方式需要登記。如果是購買的,需要提供發票的編號,如果是進口機動車,需要提供進口憑證。 四、如果是海關監管車輛,需要提供《中華人民共和國海關監管車輛解除監管證明書》的名稱、編號。 五、機動車已辦理保險的種類、保險的日期和保險公司的名稱。 六、機動車銷售單位或者交易市場的名稱、機動車銷售價格。 車輛過戶后,如果需要改變機動車登記編號,先確定機動車登記編號,收回原機動車號牌和原機動車行駛證,重新核發機動車號牌和機動車行駛證;對不需要改變機動車登記編號的,收回機動車行駛證,重新核發。 注意事項 駕車的風險是存在的,所以二手車也是需要給車輛購買保險的。

交易有什么程序:二手房交易程序有哪些

1、評估:到市房產交易中心辦理評估手續,根據房齡、樓層和地段確定評估價格,一般低于房屋市場買賣價格。2、資金監管:需要貸款的首付款要存入房產局指定帳戶;現金買房的可自愿到房產局資金監管,但資金監管額不能超過評估價。3、銀行貸款審批:貸款客戶憑房產交易中心(建行、公積金中心)提供的貸款房產評估報告或中行指定評估公司出據的評估報告,買賣雙方夫妻身份證、戶口本、購房協議,買方夫妻收入證明到建行或中行、公積金管理中心辦理貸款申請。4、擔保公司擔保:經審批的貸款,由買方和銀行簽定貸款合同,并到擔保公司辦理擔保手續。5、銀行(公積金)放款:銀行根據擔保合同將款撥到房產局資金監管帳戶。6、到房產局辦理產權交易手續。7、購房人領產權證,賣房人到房產局領款。

交易有什么程序:慧聰網交易的流程是什么?

流程如下:1、首先賣家在“買賣通(賣家中心)點擊“我要發布”發布商機,在“是否支持網上交易”項勾選“支持”,點擊確認,通過審核后即可在賣家店鋪前臺上架展示;2、買家通過查找產品或商家進入產品終級頁,選好購買數量后點擊“立即訂購”,或者先將其“加入采購單”,等選購完所有產品后一并下單。3、此時買家可以在“采購通(買家中心)——已買入的產品”頁面查看所下的訂單。訂單狀態為“等待賣家確認訂單”。4、進入“賣家確認訂單”頁面,點擊“確認修改訂單”按鈕,訂單確認成功,買家付款。5、買家進入“確認訂單價格”頁面,確訂無誤后,點擊“確認無誤,馬上付款”按鈕,進入到慧付寶付款頁面,買家可以選擇多種付款方式。6、賣家在“已賣出的商品”中找到待發貨訂單,點擊上面的“發貨”鏈接,進入“賣家發貨”頁面,確認要發貨的貨品,以及選擇發貨方式,然后點擊“確定”按鈕。7、然后進入“買家確認收貨”頁面,選擇要收貨的貨品,輸入慧付寶密碼、驗證碼,點擊“確定”按鈕確認收貨。8、最后系統跳轉到確認收貨成功提示頁,系統將買家支付的貨款打到賣家的慧付寶賬戶中,交易完成。

交易有什么程序:Falin是什么交易軟件?

自己去嘗試 采納我的答案吧。。

交易有什么程序:證券交易所的股票交易程序有哪些

您好,股票交易程序如下:(1)選擇證券商,開立股票和資金賬戶;(2)下達委托指令;(3)競價成交;(4)清算交割;(5)過戶。

交易有什么程序:古玩私下交易有什么程序?

古玩個人私下交易風險比較大,一般都是經過第三方平臺交易才能得到一個保障,選擇平臺也很重要,很多公司也在渾水摸魚!文化傳播,藝術品投資,文化交流,投資管理等這一類公司都是以收取前期費用為生存基礎,請謹慎選擇,選擇有拍賣資質的公司合作,不要聽業務人員說有拍賣資質就是有拍賣資質,要到全國企業信用信息公示系統查詢是不是有拍賣二字!

交易有什么程序:炒股軟件有哪些

弘歷軟件,同花順,大智慧,東方財富,還有指南針什么的

交易有什么程序:程序化交易問題?

波峰,雙底這些人眼一眼就能識別的圖形,計算機的識別能力很低,也許這就是人和機器的差別吧。但是K線形態,均線,金死叉這些比較死板的指標,計算機就可以協助做很多的識別工作了。中國的行情非常適合用程序交易的,股指期貨被管制之前,我用一個單獨的KDJ全自動交易就取得了很好的成績。我在這個領域是新手,當時購買了文華的WH8系統,文華有客服指導編程,編出來程序粗糙得很,但是……它還是非常有效啊。weibo.com/ttarticle/p/s,作為一個戰斗中的新手,也許你可以看一看這個過程。

交易有什么程序:二手房交易流程及注意事項

二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:

(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道,買方了解房屋整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

(2)、如賣方提供的房屋合法,可以上市交易,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協商,對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

(3)、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

(4)、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續。

(5)、繳納稅費。稅費的構成比較復雜,要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

(6)、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取房屋所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

(8)、買方領取房屋所有權證、付清所有房款,賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。買方拿到屬于自己的新產權證后進行房屋交割,包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和費用結算


二手房交易十項注意

(1)房屋手續是否齊全

房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。

(2)房屋產權是否明晰

有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(3.)交易房屋是否在租

有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

(4)土地情況是否清晰

二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個房屋的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

(5)市政規劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

(6)福利房屋是否合法

房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

(7)單位房屋是否侵權

一般單位的房屋有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

(8)物管費用是否拖欠

有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

(9)中介公司是否違規

有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

(10)合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

買房者看房注意的問題

一、是否有私搭私建部分。如占用屋頂平臺、走廊的情況,或者屋內是否有搭建的小閣樓;是否改動過房屋的內外部結構,如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等,陽臺是否是業主自己封閉的,這涉及到面積如何計算的問題。

二、確認房屋的準確面積。包括建筑面積、使用面積和房內的實際面積,產權證上一般標明的是建筑面積,最保險的辦法是測驗量一下房屋內從墻角到墻角的面積,即所謂地毯面積。

三、觀察房屋的內部結構。戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題。

四、考核房屋的市政配套設施。打開水龍頭觀察水的質量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少臺的節目;確認房子的供電容量,避免出現夏天開不了空調的尷尬;觀察戶內外電線是否有老化的現象;煤氣的接通情況,是否已經換用了天然氣;小區有無熱水供應,或者房屋本身是否帶有熱水器

五、了解裝修的狀況。原房屋是否已裝修,裝修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;了解住宅的內部結構圖,包括管線的走向、承重墻的位置等,以便重新裝修。

六、物業管理的水平。水、電、煤、暖的費用如何收取,是上門代收還是自己去交;三表是否出戶;觀察電梯的品牌、速度及管理方式;觀察公共樓道的整潔程度及布局;小區是否封閉;保安水平怎樣,觀察一下保安人員的數量和責任心;小區綠化工作如何;物業管理公司提供哪些服務。

七、了解往后居住的費用。水、電、煤、暖的價格;物業管理費的收取標準;車位的費用。

八、舊房的歷史。哪一年蓋的,還有多長時間的土地使用期限;哪些人住過,什么背景,是何種用途;是否發生過不好的事情,如是否欠人錢或者發生過盜竊案;

九、鄰居的組合。好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時間去社區內看人來人往,通過衣著和生活規律判斷人的社會層次;拜訪上、下、左、右的鄰居,了解他們在此居住是否順心;與居委會或者傳達室的值班人員聊天,了解情況。


重要關注

1、產權——原單位是否允許轉賣;確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權,因此要確認原單位是否同意出讓;一般說來,軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房必須要原單位蓋章后才能出讓;注意產權證上的房主與賣房人是否是同一人;搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經濟適用住房;產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;一定要驗看產權證的正本,而且要到房管局查詢此產權證的真實性;確認產權的完整性,有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等。

2、買房——及時了解手續、費用、程序上的變化。公房上市是一個新鮮事物,因此要做好心理準備,隨時了解政策的變化;媒體報道十分關注公房上市,要注意報紙的新消息;向律師及中介代理行咨詢;最可靠的還是向有關房管部門咨詢,及時了解最新的信息。

3、房屋值不值這個價——通過對高層上的公房的反復比較判斷房屋的價值;委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;銀行提供按揭時會做保值評估,這個價格可以看成房屋的最低保值價。

4、能否做二手房按揭——二手房按揭的條件是:滿18周歲,有城鎮戶口;能提供穩定的收入,支付本息的證明;愿意將所買的房子作為抵押,或者能夠提供其他符合條件的抵押;所購房屋產權所屬真實可靠;支付有關手續費。

5、應不應該請律師——二手房買賣的情況比商品房更為復雜,因此有律師提供建議更可靠;公房上市的時間不長,能提供這一類服務的律師并不多,收費標準也無一定之規;建議請一位盡可能熟悉業務的律師做全面顧問。

6、房款和產權的交接——不要隨便相信對方的信譽,先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要的問題;可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位,如律師樓或信譽較好的代理行處,等過戶完成后,再將房款轉入賣主的帳戶。

7、產權的過戶——必須要經過當地房屋土地管理局辦理才算完成過戶手續,有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程;從買房的角度來說,一定要產權過完戶以后這套房子才真正屬于你,在此之前,賣方隨時可以毀約。

購二手房應注意的問題

1、注意房屋所有權是否真實、完整、可靠。房屋所有權人是否與他人擁有“共有權”關系,房屋有無其債權、債務糾紛。最要緊的是,一定要由賣方提供合法的“房屋所有權證”。

2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因為共有住房“房改”售房時,有些單位還保留有優先收購權。在這種情況下,一定要征詢原產權單位同意所購房屋轉讓的書面意見,并簽章。

3、注意所購二手房的準確面積。核實“房屋所有權證”標明的面積數與實際面積是否一致,考慮地段、環境、價位與房屋結構、格局、采光條件以及物業等問題,清楚辦理購買二手房的規定程序。

4、要謹慎簽合同,拿不準時不要貿然落筆。因為二手房買賣同樣受《合同法》保護,一落筆就產生法律效力,要承擔法律責任。

關于二手房過戶手續:

簽訂房屋買賣合同后,應到市房產交易中心辦理私房轉移登記,辦事程序為:

(一)需提交的資料

①房屋所有權證書②買賣合同③雙方當事人身份證原件及復印件④房屋所有權登記申請書(收件窗口領取)。

注:1、若單位購買私房,還需提交單位法人或其它組織資格證明(營業執照或機構代碼)原件及復印件(蓋章),單位法定代表人辦證委托書(收件窗口領取),受托人身份證原件及復印件;

2、若非住宅轉移,還需提交土地使用權證書;

3、當事人不能親自辦理,需出具委托書或公證書,受托人需出具身份證;

4、房屋若已出租,且承購人非承租人的,需提交承租人放棄優先購買權證明;

5、若有共有權人需出具共有權人同意出售證明和共有權證書;

6、若經法院判決的,需出具法院判決和協助執行通知書。

(二)辦事程序流程示意圖:

收件窗口領表→收件窗口交件→契稅、收費窗口交稅費→發證窗口驗件、領證

(三)收費標準

1、交易手續費:交易雙方各50% ,住宅:存量住房6元/平方米;

2、登記費:由購房人交納 ,住宅:80元/套;

3、房屋所有權證書工本費:一本免費,每增加一本收10元。

4、印花稅:5元/本(由購房人交納)。

5、契稅:由購房人交納。

住宅:個人購買按房產交易額的1.5%交納,單位購買按房產交易額的3%交納;


(四)領取房產證需攜帶證件

1、已交稅費的發票;

2、個人購房需持產權人身份證原件,單位購房需持受委托人身份證原件;

3、收件清單。 注:領取房證時需產權人到場,若產權人不能到場需提交委托或公證書


另外注意的個別問題:

1.結清水表賬單

不論誰使用,自來水公司都規定,逾期未交按日加收0.2%的滯納金,如經30日未繳后,停止供水。所以交房前,一定問清楚是否付清水費。

2.告知電表情況

交房時,買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等,同時保留電費上月賬單。


3.天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天然氣費,帶雙方身份證到天然氣公司辦理過戶手續。

4.結清網費和電話費

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單,一并結清后,辦理過戶手續。

5.協助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續。

6.交易合同要規范

(1)寫明雙方當事人的具體情況、地址、聯系辦法等,標明房屋是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產,原售房單位是否允許轉賣,是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵,是否有私搭亂建部分,房屋的物業管理費用及其他交費狀況;(2)寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況,房屋合同標注的房屋面積應與房產證上的面積一致;(3)寫明總價款,約定好付款方式,明確各種稅費、其他費用如何分攤(4)明確違約責任;(5)約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式;(6)雙方約定好合同的生效時間、約定房屋正式過戶及交接時間;(7)合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后,財產如何進行返還。

7.過戶交接要仔細

二手房過戶是一個繁瑣的過程,最好進行空房交接,認真履行交接手續,要在房主或租賃住戶搬出清空后進行,查看房屋內各種配套設施的缺損情況,各種費用的結算情況,以確定房屋過戶后即可入住,或合同約定好搬出時間,并調查清楚是否還有戶口未遷出,以免以后出現各種不必要的麻煩。

交易有什么程序:二手房交易流程

二手房交易流程(2019年版)

沒參與過買賣二手房的人,一般都會覺得買賣二手房辦手續是個很麻煩的事情,細究緣由無非有二,一是聽別人說的,別人是聽說中介說的。二是聽中介說的。

中介為什么要說辦買賣手續很麻煩?廢話!中介都說實話,告訴你很容易辦,那他還能掙到你的錢嗎?

當然,中介的價值主要是在提供房源上,他們收取房款的1%作為中介費,中介費里就有給你辦理買賣手續的費用。中介費對于窮屌絲來說,也是一筆不少的費用,但是只要你稍微費點心你完全可以省下這筆錢。

所謂的費點心就是找房源和搞清楚辦理買賣程序。

找房源,簡單靠譜的方法就是搜尋你心儀小區的業主QQ群,加入后發布購房消息,如果有人有賣房意向,他們會與你聯系的。本人就是通過這個渠道找到房源。

買賣手續,這個在網上確實搜不到完整詳細的參考資料。一是很少有人用心去整理,二是二手房買賣手續的辦理方式和方法隨著政策會有改變,費力找到的可能早已不適用當前。

2019年6月-9月期間,不通過中介,筆者與賣家成功的辦完了天津東麗區的二手房買賣的所有手續,一共去了三次房管局,過程并沒有想象中的那么復雜。現將過程簡述,以供眾人參考。

整體流程:簽私人協議→做房產評估→打印買賣協議→辦貸款→報稅與登記→領房本→交房(其它)

一、簽私人購房協議

當買賣雙方達成買賣意向后,有必要私下簽訂一個私人的買賣協議,內容主要有買賣雙方及房子的具體信息,購房定金多少和使用情況,雙方違約賠償金額等。

很多人會擔心房源的真實性,害怕被騙,畢竟買房子的錢不是個小數目。其實也沒必要那么害怕,需要做以下幾點:

1、核對房本信息

2、房本房主與賣方身份匹配

3、到房管局官網查驗房本的真偽,需要記住房本編號和房主身份證號碼。

4、如果房產有共權人,需要有共權人的賣房同意。

5、是否還完房款,已注銷房產抵押

6、涉及到交稅,看看此房購買了幾年。

中介核實房源無非也就是這幾項,而且這個核實也很簡單。

達成購房協議后,一般要簽個協議,交購房定金,這個是私人協議,與房管局的打印協議不一樣。定金交多少,雙方商量,買方違約,按理說定金就沒有了。需要注意的是賣方違約的資金賠付,一定要盡可能的寫高。為什么呢?如果在購房手續辦理期間房價出現暴漲情況,違約賠付少,賣方違約成本低,賠錢給你,他也賺,而這個房產增值應該是你的。只有高賠付,賣方才會繼續進行買賣,這是保護自己的利益。筆者當時與賣方簽的違約賠付就不高,慶幸的是在等待領房本期間房價才突漲。

還有購房定金的使用,一般情況下都是充當首付款,這個定金是你的錢,除非你出現毀約行為。你要寫明賣方不歸還定金給你做首付時,賣方的違約賠付金額。

二、評估報告

作為買方,二手房房產的評估報告是需要你花錢去做的,這個做評估的機構很多,通過網絡,通過同事朋友都可以找到,實在不行你就去房管局,隨便找個中介,他們都會給你聯系方式的。

房產評估的費用一般是評估價的0.05%,這個價格不是死的,你可以與其商量,貨比三家,找最便宜的,一般是500-2000元。在決定做評估之前一定要講好價格,不然等人家評估做好了,不管是不是熟人介紹的,你就等著挨宰吧。

評估報告一共是三本,做評估之前要跟賣方溝通好,確定做哪個銀行的。為什么要選銀行?因為這個涉及到后續的買方貸款和賣方收房款。舉個例子,與賣方溝通好,你做了建設銀行的評估報告,賣方需要準備一個建行的存折,這個折子在去房管局打印協議時需要在房管局備案的,用來收房款。打完協議后,買方就可以拿著相關材料去建設銀行申請貸款了。

三、打印買賣協議

打印買賣協議是在房管局辦理二手房買賣手續的第一步。天津東麗區房管局已經可以微信預約取號,這個微信公眾號在后面還可以預約登記與報稅。

寫一下打印買賣協議的流程:

1、預約打印協議

2、準備材料

?①賣方雙方到場

?賣方帶房產證原件

③買賣雙方“家庭成員”二代身份證原件和復印件

④買賣雙方“家庭成員”戶口原件和復印件

⑤賣方結算賬戶存折(原件和復印件,存折與評估銀行一致)

⑥賣方雙方手章(簡體字章)

⑦貸款買房的帶評估報告

⑧買賣雙方婚姻證、夫妻雙方2本(原件和復印件);離婚 證(需離婚協議)

3、預約日雙方去房管局,

①先領表格填表(怎么填問人)

②被叫號后,交材料+表格,打印協議6份,可自己復印兩份。在協議上簽名字和日期(應該還要蓋手章),其它的一律不寫,一旦你寫了,協議就作廢了。

四、辦貸款

在房管局簽完買賣協議后,買方就可以著手去辦貸款了。如果是純公積金貸款,只需買方一人去就可以了,如果是按揭貸款,這就需要買賣雙方一起去銀行辦理。純公積金貸款買二手房,最多貸20年。

辦貸款的銀行是你做評估報告的那個銀行。主要流程如下:

1、銀行查信用

2、簽合同

3、交首付

4、等擔保公司電話

?5、領完房本后,銀行會通知你到銀行取回辦貸款時交給銀行的材料。

五、登記(過戶)與報稅

登記與報稅,需要微信預約,還是在房管局的微信公眾號上約,沒記錯的話上午約報稅,下午約登記,分上下午是因為一個上午和一個下午是辦不完這兩項。

登記與報稅的主要流程如下:

1、微信預約,先報稅后登記(過戶)。

2、準備材料

①房本原件、復印件

②買賣協議、復印件

③賣方原始契稅完稅證(契稅票)原件、復印件

④賣方原始購房發票原件、復印件

⑤買賣雙方身份證原件

⑥非擔保件帶銀行貸款合同

⑦資金監管票

3、預約日雙方去房管局

為了節約時間,你需要先填一個表格。辦完所有手續后,你會收到一個收件收據。

六、領房本

1、收件收據上有領證的時間

2、領證那天去房管局排隊取號

3、所需材料:收件收據和房主身份證

七、其它

一、做高評。

做高評就是房子評估價高于實際成交價,比如房子成交價格是50萬,你讓評估師評估成60萬。人為做高了10萬元。明面上都是以60萬房價來交易,這樣的話你會多交一些稅款,但是你可以從銀行多貸出一些資金出來,多貸出的資金利息只是3.25%,比商貸要低。

做高評需要注意的地方:

因為實際成交價要比評估價要低,所以房主最終拿到的房款里有你做高評多出來的錢,這個錢你需要拿回。這就需要事先與賣方寫好分錢協議,待房款到賬時,買家分得做高評多出來的錢。為了保險起見,你可以要求賣家把收款存折交由你保管。

二、簽小協議

這里說的一些小協議都是私下的,比如房內原來家具賣家如何處理,何時處理完畢。如果賣家口頭說所有裝修及家具全部給買家,這個最好要白紙黑字。

房款到賬后的墳前協議,一定要寫明立協議的時間并簽字蓋章。

三、房款去向何時到賬?

當擔保公司通知你,貸款已經批下來了的時候,你的貸款總額和首付錢已經全部打到監管賬戶上了,這個錢一直到買家領到房本后三五天內會直接轉到在房管局備案的按個存折上,時間跨度,因地區而異,筆者的賣家大概等了兩個半月才拿到房款。如果你細心,你會發現錢會比房款多一些,多出來的就是利息了。

四、交房

賣家把房子的水電暖氣等等各種卡給你,新房主需要注意的一個就是看看物業費有沒有拖欠。其他的都不是什么大問題。

2019.10.6

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